قراداد معماری ؛ راهنمای جامع حقوقی برای معماران

قرارداد معماری - کانون معماران و شهرسازان

با ایجاد یک قرارداد معماری بی‌نقص از کسب و کار خود در برابر دعاوی غیرضروری و استرس ناشی از آن محافظت کنید!

تنظیم و طی مراحل قرارداد معماری ، از خسته‌کننده‌ترین مراحل ابتدایی انجام یک پروژه معماری است. به‌طوری‌که معماران ترجیح می‌دهند، به سرعت از این مرحله گذر کرده و هرگز به آن رجوع نکنند. این شرایط تنها زمانی ممکن است که طرف مقابل مطئمن باشد، هیچ ایراد و نکته ابهامی در قرارداد وجود ندارد و نسخه‌ای از آن همیشه در دسترس معمار است. پس بهتر است تمرکز کافی روی تنظیم قرارداد داشته باشید و نسخه‌ای از آن را همیشه در پوشه پروژه‌تان نگه‌داری کنید.

نباید فراموش کرد که قرارداد معماری، مهمترین سندی است که برای یک پروژه تنظیم می‌کنیم.

آنچه در این مقاله می‌خوانید:

مراحل تنظیم قرارداد معماری

مانند اکثر موارد، داشتن یک سری دستورالعمل‌ به شما کمک می‌کند تا هنگام تنظیم قرارداد، مطمئن شوید که تمام مسائل شما تحت پوشش قرار می‌گیرد.

قرارداد معماری

طرح پیشنهادی

هنگامی که دامنه کار پروژه را درک کردید، یک طرح پیشنهادی برای مشتری خود ارسال خواهید کرد. این طرح پیشنهادی فاقد هرگونه طرح یا قرارداد است (قرارداد پس از تصمیم مشتری برای پیشبرد به دست می‌آید). طرح پیشنهادی عمدتاً به این منظور است که درک اساسی شما از یک پروژه و روشی را که برای تکمیل دامنه کار طی می‌کنید، با مشتری در میان بگذارید. یک طرحِ پیشنهادیِ استاندارد باید حاوی موارد زیر باشد:

  • تعیین طرفین
  • محل پروژه
  • شرح مختصری از پروژه
  • دامنه اساسی خدماتی که توسط شما انجام می‌شود
  • یک ساختار پیشنهاد شده برای جبران خسارت
  • اقداماتی که مشتری در صورت انتخاب شما برای پیشبرد پروژه، انجام می‌دهد

اگر مشتری طرح پیشنهادی شما را بپذیرد، شما با یکی از روش‌های “توافق شفاهی”، “تفهیم‌نامه” یا “قرارداد” مطابق با استاندارد سازمان‌های جهانی که در این لینک آورده شده است، قدم بعدی را برمی‌دارید. هر یک از اینها سطح متفاوتی از حمایت حقوقی را برای شما فراهم می‌کند؛ یک توافق شفاهی که به هیچ وجه از حمایت قانونی برخوردار نیست و یا قراردادهای آماده شده توسط یک معمار یا اسناد قراردادی تدوین شده توسط AIA که از حمایت کامل قانونی برخوردار است. آنچه استفاده می‌کنید به خود شما و میزان راحتی شما با مشتری بستگی دارد، با این حال توصیه می‌کنیم به روش “توافق شفاهی” که در گذشته استفاده می‌شد، اکتفا نکنید!

 

توافق شفاهی

یک توافق شفاهی ساده از نظر قانونی الزام‌آور نیست و فاقد هرگونه اعتبار قانونی است. استفاده از این نوع توافق، روشی بسیار قدیمی و سنتی محسوب می‌شود. با وجود اینکه بسیاری از افراد در مراحل ابتدایی کار به توافق شفاهی می‌رسند، بیشتر آنها این توافقِ ابتدایی را از طریق اقدامات قانونی‌تر دنبال می‌کنند.

 

تفهیم نامه

تفهیم‌ نامه غالباً یک تفاهم مکتوب تلقی می‌شود، یعنی ساده و دارای اعتبار قانونی حداقلی است. در تفهیم‌ نامه، خواسته و نیاز های کارفرما در پروژه بطور دقیق‌تر و با جزئیات بالاتری نسبت به طرح پیشنهادی ارائه می‌شود. همچنین فقط معمار این سند را امضا می‌کند. معمولا تفهیم ‌نامه در ادامة کار به توافق‌نامه یا  قراداد رسمی تبدیل می‌شود.

 

توافق نامه

این سند از حمایت قانونی نسبتاً بیشتری برخوردار است، زیرا توسط کارفرما و معمار امضا می‌شود. اما همچنان به عنوان تنها توافق‌ کتبی توصیه نمی‌شود. تفهیم‌نامه سندی توسعه یافته‌تر، با دامنه، شرایط و ضوابط معین و یک برنامه اساسی برای جبران خسارت است.

 

قرارداد معماری

قرارداد، مسیری است که عموماً توسط متخصصان توصیه می‌شود. قراردادهای معماری قراردادهایی هستند که بجای آژانس‌های دیگر توسط خودِ معمار تهیه می‌شوند. از آنجا که خودتان سند را تنظیم می‌کنید، می‌توانید اصطلاحاتی به آن اضافه کنید تا بتوانید بهترین کار خود را انجام دهید. شما می‌توانید هر مسئله‌ای را که در پروژه‌های قبلی با آن سر‌و‌کار داشته‌اید، به قراردادتان اضافه کنید تا از مواجهه دوباره با آن مشکلات پیشگیری کنید.

قرارداد معماری

قرارداد شما باید یک سند قانونی و کاملاً توسعه یافته باشد که از هر دو طرف محافظت می‌كند. بررسی آن توسط وكیل به شما اطمینان می‌دهد كه خلأ‌های قانونی موجود به‌طور كامل برطرف شده‌اند.

آخرین مزیت: به دلیل اینکه زبان و ظاهرِ این سند را کنترل می‌کنید، می‌توانید آن‌را متناسب با مشتریانتان تنظیم کنید. بدین‌صورت غیر تهدیدآمیز به نظر می‌رسد و مشتری‌های شما سریعتر آن را امضا می‌کنند. حتی می‌توانید هر قرارداد را متناسب با هر مشتری، شخصاً تنظیم کنید.

تحریریه کانون معماران و شهرسازان با تدوین پکیجی حرفه‌ای که شامل تفهیم نامه طراحی معماری، فایل راهنمای استاندارد قرارداد طراحی معماری پروژه‌های کوچک مقیاس (موسسه معماران آمریکا – AIA) و نمونه تخصصی قرارداد طراحی معماری است را تدوین کرده است که می‌تواند، مسائل حقوقی فعالیت شما را تضمین کند. اگر علاقه مندید به این لینک سر بزنید: پکیج اصول ارتباطی معمار و کارفرما، از تفاهم تا قرارداد

 


 

نقش قرارداد معماری چیست؟

قرارداد در ابتدایی‌ترین حالت خود، سندی برای برقراری ارتباط بین کارفرما و معمار است. همه چیز را روی میز می‌گذارد و همه را از انتظارات و نقشی که بازی می‌کنند، آگاه می‌کند. اگر قرارداد به خوبی تنظیم شود، در وهله اول از بروز مسائل جلوگیری می‌کند و کار به مرحله حل اختلاف نمی‌رسد.

قرارداد معماری

قرارداد معماری شامل چه مواردی است؟

حداقل، هر قرارداد باید حاوی نام، آدرس و امضاهای هر دو طرف، دامنه کار، هزینه پروژه، شرایط پرداخت، برنامه کار و مسئولیت های طرفین باشد.

  1. نام کامل، آدرس و امضاهای هر دو طرف

بدون این مولفه‌ها، قرارداد شما فقط یک کاغذ بی‌فایده است. با وجود اهمیت درج چنین اطلاعاتی، فراموش کردن آن آسان است، بنابراین این مورد را دوباره بررسی کنید.

  1. محدوده کار

از آنجا که یک قرارداد اساساً ارتباط بین دو طرف در مورد کارهایی است که انجام می‌شود، باید دامنه کاملی از کار را شامل شود. به‌این‌ترتیب هر دو طرف می توانند اطمینان حاصل کنند که با توصیف یکسان مواد، کیفیت کار، برنامه و سایر مشخصات موافق هستند.

  1. هزینه پروژه و شرایط پرداخت

با درج هزینه خدمات، برنامه و شرایط و ضوابط بصورت کاملاً مشخص، هیچ مشکلی از جانب هیچ یک از طرفین در مورد میزان پرداخت و زمان تحققِ پرداخت وجود نخواهد داشت.

  1. برنامه کاری

جزئیاتی مانند زمان شروع پروژه، زمان دستیابی به نقاط عطف و تاریخ اتمام پروژه را درج کنید.

  1. حیطه اختیارات

در طول ساخت و ساز، نیاز به تصمیم‌گیری‌های زیادی وجود دارد، بنابراین باید مشخص شود که چه کسی صلاحیت تصمیم‌گیری را دارد. با ذکر جزئیات آن در قرارداد، ناامیدی یا تأخیر در طول پروژه برطرف می‌شود.

 

انواع قرارداد معماری

قرارداد قیمت ثابت (Fixed Priced) یا لامپ سام   Lump Sum

این نوع قرارداد، مدلی ابتدایی است. پیمانکار در قبال مبلغی ثابت که از سوی کارفرما دریافت می‌کند، مسئولیت کاملِ به اتمام رساندن پروژه را برعهده می‌گیرد. در این مدل، کارفرما حوزه کار و مشخصات اولیه پروژه را به پیمانکار ارائه می‌دهد تا قیمت پیشنهادی‌اش را دریافت کرده و به توافقی مشترک دست یابند.

این نوع قرارداد‌ها ضریب ریسک بالایی دارند و در صورتی که پروژه بر‌اساس پیش‌بینی و برآورد‌های پیمانکار پیش نرود، می‌تواند هزینه‌های جدی به‌بار بیاورد.

چه موقع باید از قرارداد قیمت‌ثابت استفاده شود؟

وقتی دامنة کار و برنامه کاملاً مشخص و شفاف باشد، از قرارداد قیمت‌ثابت استفاده کنید. پیمانکار لازم است تا حد امکان برآورد هزینه دقیق این نوع قرارداد را ارائه دهد.

قرارداد معماری

قرارداد سه عاملی (طراحی، مناقصه، ساخت)

وقتی پروژه‌ای به قراردادهای جداگانه‌ای برای طراحی و ساخت تقسیم می‌شود، باید از روش مرسوم قرارداد “سه عاملی” استفاده کنیم. در این نوع قرارداد، جایگاه کارفرما در راس مثلث ارتباطی سه عاملی است و فرایند طراحی و ساخت پروژه بصورت خطی طی می‌شود. در این روند، ابتدا مراحل طراحی توسط معمار انجام می‌گیرد و پس از آن مناقصه‌ای برای واگذاری ساخت پروژه میان پیمانکاران برگزار می‌شود. اساساً کارفرما پس از پایان روندِ طراحی، همچنان برای موضوعات نقشه‌ها و مشخصات طرح به مشورت با معمار نیاز دارد. بنابراین، معمار به نمایندگی از کارفرما در نقش ناظر فنی، پیمکاران را در انجام امور ساخت و ساز و مسائل فنی هدایت و راهنمایی می‌‌کند.

 

قرارداد  درصدی (Cost Plus)

در قرارداد درصدی کارفرما، هزینه کار، مواد و تجهیزات، دستمزد نیروی کار را به اضافه هزینة بالاسری و سود را به پیمانکار پرداخت می‌کند. این نوع قرارداد زمانی مناسب است که مشخصات فنی بطور دقیق مشخص نشده باشد یا نوع طرح بطوری است که باید در ادامه، تغییرات اساسی روی آن اعمال شود.

اگرچه این قرارداد ریسک را برای پیمانکار از بین می‌برد، اما سود دیگری غیر از هزینه توافق‌شده نیز وجود نخواهد‌داشت.

چه زمانی باید از قرارداد درصدی استفاده شود؟

این قرارداد بهتر است زمانی استفاده شود که قبل از شروع ساخت‌و‌ساز، محدوده مشخصی وجود نداشته باشد. چنین شرایطی زمانی اتفاق می‌افتد که کارفرما به سرعت بیشتری برای پیشبرد پروژه نیاز دارد.

 

قرارداد طراحی و ساخت

کارفرما، یک نهاد (شرکت یا شخص) را استخدام می‌کند که مسئولیت طراحی و ساخت را به عهده دارد. مسئولیت قرارداد با سایر افراد درگیر با پروژه با همان نهاد بوده و کافرما تنها در قرارداد اصلی دخیل است.

 

چه زمانی باید از قرارداد طراحی و ساخت استفاده شود؟

این روش معمولاً بهترین روش برای برنامه‌های فشرده است، زیرا روند مناقصه معمولاً به نفع مذاکره بین کافرما و پیمانکار از بین می‌رود. از آنجا که معمار و پیمانکار یک شرکت هستند، هماهنگی بین این دو نیز سرعت می‌یابد.

 

قرارداد تحویل یکپارچه پروژه

قرارداد تحویل یکپارچة پروژه، قراردادی بین کارفرما، معمار و پیمانکار است. هر سه در معرض خطر قرار دارند. بطوریکه پیمانکار در اوایلِ طراحی و معمار در هنگام ساخت نیز، درگیر هستند.

 

چه زمانی باید از قرارداد تحویل پروژه یکپارچه استفاده شود؟

وقتی هماهنگی بین کارفرما، معمار و پیمانکار ایده‌آل باشد، این قرارداد به مناسب‌ترین خواهد بود. قرارداد تحویل یکپارچه به عنوان یکی از کارآمدترین قراردادها دیده می‌شود و هنوز هم نسبتاً جدید است.

 

ریسک‌ و خطرات

بطور معمول دعاوی مربوط به مسائل مالی است. بعضی اوقات هزینه تعریف شده برای پروژه کمتر از میزان تعریف شده است. یا برنامه براساس زمان‌بندی پیش نمی‌رود. در هر صورت کارفرما می‌تواند مستقیماً از معمار شکایت کند. اگر کارفرما نسبت به پیمانکاران و پیمانکاران فرعی شکایتی داشته باشد، معمولاً آنها سعی می‌کنند موضوع را به معمار ارتباط داده و تبرئه شوند.

قرارداد معماری

استاندارد احتیاط

هر زمینه فعالیت تخصصی با مهارت، تجربه و روند‌های مختصِ خود، چهارچوبِ ویژه‌ای دارد که رعایت آن مانع از بروز مشکلاتِ آتی در روند ساخت و ساز خواهد شد. این چهارچوب به عنوان استاندارد احتیاطی در نظر گرفته می‌شود که یک مفهوم حقوقی است و به موارد سهل‌انگاری حرفه‌‌ای می‌پردازد.

 

کارفرما

معمولاً شکایت کارفرما از معمار در پنج حالت زیر اتفاق می‌افتد:

  1. گواهی‌های پرداخت

شما بعنوان معمار مسئول بررسی و تأیید درخواست‌های مالی از طرف پیمانکار هستید. اگر کارفرما احساس کند شما گواهی‌های پرداخت را تأیید کرده‌اید که منجر به پرداخت بیش‌از‌حد از طرف وی شده است، پیگیر دریافت غرامت از شما خواهد بود.

با بررسی دقیق درخواست‌های پرداخت، می‌توانید از این خطر جلوگیری کنید. حتی اگر در قرارداد، به‌طورِ خاص تائید گواهی‌های پرداخت به عنوان مسئولیت شما ذکر نشده باشد، همچنان امکان محکومیت شما در دادگاه بسیار بالا است.

  1. برنامه‌های “پیش‌پراخت” پیمانکار

بعضی اوقات، پیمانکاران تقاضای پرداختی بالاتر از هزینه‌های موجود پروژه را دارند. این امر اغلب به دلیل عدم اطمینان از تغییراتی است که می‌تواند در طول پروژه رخ دهد. این وجوه می‌تواند برای خرید یک قطعة تجهیزات، ذخیرة مواد، یا تأمین مالی قبلی باشد.

در مواقع دیگری، ممکن است موضوعی مقرضانه وجود داشته باشد. پیمانکاران گاهی از آن وجوه اضافی برای تکمیل پروژه‌های قبلی استفاده می‌کنند. اگر در نتیجة این عمل ضرری برای کارفرما متحمل شود، معمار مسئول است.

  1. خطا در مشاهده یا بازرسی قرارداد

اگر کارفرما احساس کند کمبود کیفیت و / یا دفعات بازرسی شما منجر به افزایش هزینه برای آنها شده است، احتمالاً برای پاسخگویی، خود را در دادگاه خواهید یافت.

با انجام درست بازرسی‌ها، خطر دعوا درباره این موضوع را به حداقل برسانید. بخاطر داشته باشید که برخی دادگاه‌ها درنظر می‌گیرند که شما، به عنوان معمار، مسئول هرگونه خطای ساختمانی هستید، صرف نظر از اینکه چنین موضوعی در قرارداد شما قید نشده باشد.

  1. عدم گزارش نقص ساختمانی و نیاز به اصلاح کار معیوب

حتی اگر بطور صریح نیاز به گزارش و اصلاح نقص ساختمانی توسط معمار در قرارداد درج نشده باشد، همچنان رای دادگاه‌های بر این مبنا است که معمارِ ارائه دهندة خدمات بازدید از پروژه، ملزم به گزارش نقص ساخمانی است.

  1. اسناد طراحی ناکافی یا ناقص

اگر نقشه‌های طراحی دارای نقص یا ناکافی بودند، مشتری می‌تواند ادعایی در برابر معمار داشته باشد. اعتبار این ادعا به استاندارد احتیاطی یک معمار بستگی دارد. هنگامِ ایجاد اسناد طراحی خود، موافقت خود را برای پیروی از کلیه قوانین، اساسنامه‌ها، قوانین و مقررات اجتناب کنید، زیرا شما امکان اطلاع از کلیه قوانین و جزئیات آن را ندارد!

 

پیمانکار

از آنجا که معمار و پیمانکار متعهد به قرارداد نیستند، بیشتر ادعاها علیه معمار یا از نظریه قرارداد شخص ثالث استفاده می‌کنند. میزان موفقیت این ادعاها تا حد زیادی به قوانین ایالتی حاکم بر این ادعاها بستگی دارد.

 

  1. ذینفع قرارداد شخص ثالث

این نوع ادعا معمولاً موفقیت آمیز نیست. پیمانکار ادعا می‌کند که آنها شخص ثالث ذینفع قرارداد معمار با کارفرما هستند. این موارد اغلب ناکام می‌مانند، زیرا اکثر قراردادها حاوی عباراتی هستند که به روشنی نشان می‌دهد که هیچ منفعتی برای سود شخص ثالث وجود ندارد.

  1. در حین پیشنهادات

پیمانکارانی که قادر به برنده شدن در یک قرارداد پروژه نیستند ممکن است سعی کنند ادعاهایی را علیه معمار برای افترا و تداخل عمدی در قراردادها ارائه دهند. در این موارد، معمار یا مناقصه را کنترل می‌کرد یا در مراحل مناقصه مشاور کارفرما بود.

  1. کمبود اسناد طراحی

از آنجا که پیمانکاران به اسناد طراحی اعتماد می‌کنند، کمبودها یا اشتباهات در سند طراحی می‌تواند ادعای سهل‌انگاری معتبری را به آنها ارائه دهد. اکثر ادعاهای موفق اثبات می‌کنند که پیمانکار کاملاً به نقشه‌های معمار وابسته بوده و پیمانکار نمی‌تواند خود را از عواقب نقص محافظت کند.

  1. مدیریت قرارداد

اینجاست که بیشتر ادعاها علیه معماران از طرف پیمانکاران مطرح می‌شود. به‌طور كلی، معمار باید ثابت كند كه معمار عمداً در كار پیمانكار دخالت كرده و این تداخل باعث ضرر اقتصادی شده است.

 

پیمانکار فرعی

از آنجا که پیمانکار فرعی از نظر قراردادها فاصله زیادی با معمار دارد، پیمانکارِ فرعیِ مدعی علیه معمار نادر است. تأخیر در پروژه، عدم توجه به نقص طراحی و کمبود مشخصات طراحی، همگی در ادعاهای موفق علیه یک معمار توسط یک پیمانکار فرعی مورد استفاده قرار گرفته است.

 

نکات کلیدی قابل اجرا

  1. هرگز، به‌هیچ‌وجه فقط از توافق شفاهی، تفهیم نامه یا توافق نامه به عنوان قرارداد استفاده نکنید.
  2. اگر قرارداد خوبی ندارید، یک قرارداد تنظیم کنید. به دنبال خلاء‌هایی باشید که می‌تواند مشکلی ایجاد کند و آنها را رفع کنید.
  3. قرارداد خود را به‌طور مرتب به‌روز کنید تا مواردی را که در پروژه‌های گذشته مطرح شده است، شامل شود.
  4. از قراردادی استفاده کنید که منطقی‎ترین نیاز برای پروژه را داشته باشد.
  5. کاملاً بفهمید چه کسی می‌تواند از شما شکایت کند و چه نوع ادعایی می‌تواند علیه شما داشته باشد.

تنظیم و طی مراحل قرارداد، از خسته‌کننده‌ترین مراحل ابتدایی انجام یک پروژه برای معماران تلقی می‌شود. به‌طوری‌که معماران ترجیح می‌دهند، به سرعت از این مرحله گذر کرده و هرگز به آن رجوع نکنند. این شرایط تنها زمانی ممکن است که طرف مقابل مطئمن باشد که هیچ ایراد و نکته ابهامی در قرارداد وجود ندارد و نسخه‌ای از آن همیشه در دسترس معمار است. پس بهتر است تمرکز کافی روی تنظیم قرارداد داشته باشید و نسخه‌ای از آن را همیشه در پوشه پروژه‌تان نگه‌داری کنید.

تیم کانون معماران و شهرسازان با تهیه پکیج قرارداد معماری، تلاش کرده است تا این فرآیند را برای شما تسهیل کند. برای اطلاع از این پکیج کلیک کنید >>  اصول ارتباطی معمار و کارفرما از تفاهم تا قرارداد



اگر این مطلب برای شما مفید بود، بخوانید:

۵ اشتباه مهلک در قرارداد طراحی برای معماران!

قرارداد طراحی معماری ؛ ۵ نکته کلیدی قرارداد برای معماران

ترتیبی که کانون معماران برای مطالعه مطالب سری معماری به شما پیشنهاد می‌کند: